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亿翰方面也认为，存量房屋改造正在成为房企主战场。“不同阶段建设完成的存量房屋均面临一定的更新改造需求，或需外观翻新，或基本配套待更新升级，或整体急需拆除重建，这都为企业在房地产行业的可持续发展提供新的路径和方向。”

“周期长、耗资大”成为新挑战

虽然接近半数百强房企已经布局城市更新业务，但基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，涉及的规模也有较大差距。根据企业披露的公开信息，可以发现房企参与城市更新的规模跨度巨大。规模大的涉及100多个项目，总建筑面积逾7000万方，规模小的仅参与了1个项目，不到10万方。

针对存量时代的城市更新领域，亿翰方面认为，项目运营将成为房地产企业新的挑战。尤其是在融资趋紧，销售增长放缓的行业大环境下，大力度参与城市更新项目并非明智之选。“如果说招拍挂拿地是短期打法，那么城市更新就属于中长期经营，为企业更长远的发展谋划，相比于招拍挂的快周转模式，城市更新普遍周期长，资金占用量大。”

对参与企业而言，资金将成为最大挑战。上述亿翰智库分析人士指出，“如果没有足够资金，企业可能难以熬过城市更新项目的漫长周期。一般情况下，除了一些旧厂房产权清晰，周期相对较短外，旧村改造、旧城改造的周期普遍较长，十年周期也非鲜见。”

此外，城市更新与招拍挂拿地建设销售模式有明显差异。以旧村改造为例，项目周期需要经过与村集体或政府平台公司签约，争取村民同意完成拆迁、补偿，拆迁完成后进入土地整备，然后取得土地证，最后再进入正常的开发销售阶段。

“而其中最大的难点或在于拆迁、补偿阶段，与村民的谈判成为考验企业的最大难点之一。”该人士指出，各个城市针对城市更新政策存在一定差异，普遍需要争取100%或90%以上主体同意才可进行项目的拆迁工作。一些旧村项目还存在产权不清问题，这些因素都将加大企业城市更新项目操作的风险。

“不仅如此，当前各城市针对城市更新政策正在不断更新，部分城市对于企业的要求不断提高，例如必须具有整村改造的经验等，这也在一定程度上提高了企业的进入门槛。”该人士指出。

克而瑞方面针对北京、上海等一线城市的城市更新项目调研发现，由于政策利好、市场较为开放，近30家上市房企在这些城市布局城市更新项目。不过，在企业参与度上，地方性国企占绝对优势。一方面这些企业普遍承接着良好的政府资源，在项目获取和土地获取上有较强的议价能力，往往是政府直接授权的对象;另一方面，地方性国企在融资成本和渠道上表现更为突出，能够抵抗住资金压力。

亿翰方面指出，城市更新成为存量时代谋划新篇章的新方向，也是抵御行业见顶风险的利器，但未必所有企业都能有所建树。尤其对于一些中小规模企业，不宜将过多精力投入城市更新领域。“当务之急应将资源投入到可更快实现变现的项目上，追求一定规模目标，聚集资源，降低融资难度，为长期可持续发展蓄力。”